苏州二手房价格为什么断层严重

前段时间，我们梳理了，有粉丝朋友留言说想看二手房的房价格局，今天就来好好聊聊这个话题。

苏州二手房的房价格局与新房不同，同一个板块内的二手房价格差距可以很大，这就导致我们常听到的成交单价破10万+，并不会在板块成交均价中出现。

不过尽管如此，苏州二手房房价的落差也很大，最高的板块均价可以达到8万+，最便宜的板块二手房甚至不过万。

(相关资料图)

◎注：二手房成交均价数据来源房天下，仅供参考。

整体而言，苏州二手房房价格局大概呈现出这几个特点：

1、苏州二手房整体成交均价属于是偏低的，大部分板块的二手房成交均价都在1万-2.5万之间；

2、园区的二手房成交均价依然是苏州房价金字塔顶端，尤其是金鸡湖、独墅湖周边 的二手房，单价10万+成交的房源比比皆是；

3、从区域来看，成交均价3万+以上的板块集中在园区、姑苏区、新区，而从4万一直到8万以上，有且只有园区；

4、成交均价最低的区域是吴江区，但由于板块内有不少别墅产品，所以板块内也有很多千万级成交的房源；

5、通常来说，板块挂牌均价与板块成交均价会有一点的差距，成交均价往往会低于挂牌均价，不过两者之间的误差也不会过大，能控制在千元之间。

本期我们讨论的二手房价格是以成交均价为准，下面我们具体来看。

园区金鸡湖

苏州房价天花板

板块最高成交单价：172365元/㎡

湖西湖畔板块成交均价：82082元/㎡

首先，园区果然是园区，在二手房板块成交均价排名中，一骑绝尘。

从成交均价8万+，一直到成交均价4万+，都只有园区的板块上榜，这其中大部分板块都是集中在金鸡湖周围。

以湖西湖畔为例，这个板块主要是金鸡湖湖西周边的几个项目，包括 中茵皇冠国际别墅、中天湖畔花园、东方春晓 等湖景别墅。

这些湖景别墅二手房成交价格一直属于苏州天花板级别，就比如在苏州豪宅市场赫赫有名的春晓别墅。

项目位于金鸡湖畔，享有一线湖景景观，整个项目只有27栋独栋别墅，距离东方之门、苏州中心，大概步行10分钟左右就能到。

同时，春晓别墅还是星海学区，属于是buff叠满的程度了。

去年，春晓别墅成交一套挂牌7800万的房源，成交总价7300万，成交单价高达17万+，刷新苏州豪宅成交天花板。

目前，根据链家网的成交数据，春晓别墅暂无房源可售，最近的一套成交房源是去年5月份。

成交总价6230万，成交单价13万+，最夸张的是该房源的成交周期，只有2天。

根据房天下的数据，湖西湖畔的二手房成交均价还曾达到过9万+。

或许，不远的将来板块均价便能突破10万+了，毕竟金鸡湖周边二手房成交单价突破10万+的已经比比皆是。

园区青剑湖

热门低密改善住区

板块最高成交单价：84480元/㎡

板块成交均价：37272元/㎡

除了金鸡湖，园区的青剑湖板块也值得拎出来说一说。

十年前，提起青剑湖，人们的第一反应还是偏远、配套不完善、交通不便利。

但如今的青剑湖是备受认可的“低密宜居住区”，二手房别墅价格频频刷新 纪录，板块整体二手房均价也来到了3万+的水准。（3万+听起来不是很高，但需要注意的是，排在青剑湖前面的板块也就是金鸡湖、独墅湖了）

尤其是青剑湖板块的别墅成交非常亮眼。

据不完全统计，今年3月园区 别墅成交9套，其中有6套成交房源都来自于 青剑湖板块，占到园区千万级别墅成交的67%。

一直以来，园区的豪宅市场几乎都是被核心地段的产品占据，比如金鸡湖、双湖、独墅湖等板块。

但今年青剑湖却肉眼可见地，在苏州别墅成交市场下走出了自己的独立行情，占据了园区别墅成交市场的大半壁江山。

板块内的万科大家别墅，去年一套房源的成交单价更是达到了84480元/㎡，刷新板块天花板。

不仅如此，青剑湖板块的次新房成交表现也很不错。

板块内的次新房也多为低密洋房，如今新房市场上低密产品稀缺，青剑湖板块的低密次新房自然就成为了热门。

比如龙湖熙上，该项目有叠墅、小高层两种产品，2019年10月首次开盘，叠墅新房均价约2.9万/㎡，小高层均价约3.1万/㎡。

如今，龙湖熙上二手房挂牌均价达到约5.86万/㎡，几乎翻倍。

而该项目最近成交的一套叠墅房源，成交单价已经突破6万元/㎡，与当年2.9万元/㎡的新房售价相比，涨幅更是高达107%。

甚至涨幅远超过园区湖东核心地段的二手房涨幅，一举打破唯地段价值论。

新区科技城

新晋低密改善

板块最高成交单价：61255元/㎡

板块成交均价：32588元/㎡

看完园区，再来看看新区。 说实话，新区的板块均价中 只有科技城的表现让我印象深刻。

那个目前还没有地铁的“科村”，二手房成交均价竟然已经稳稳地站上了3万+，与新区的房价老大哥狮山并列。

从具体成交情况来看，科技城的二手房成交均价大概也是被板块内的别墅产品拉上去的。

与园区青剑湖类似，科技城也非常宜居，有山有水，这种低密的居住环境现在非常有吸引力。

◎图源：苏州科技城

比如板块内的别墅项目清山慧谷，项目挂牌均价46764元/㎡，虽然只有3套在出售，但近30天带看有30次，也就是说这3套房源，平均每天都有一次带看。

据链家网数据显示，清山慧谷今年为止已成交3套房源，成交单价最高45077元/㎡，最低成交单价也有31920元/㎡。

要知道，该项目2013年的新房只有12500元/㎡，10年涨幅超过260%。

而目前板块内其他别墅成交数据也很不错，就在上个月，景瑞无双成交一套房源，成交单价高达61225元/㎡，属于板块内的高价成交房源了。

作为苏州四大新城之一，科技城这几年的房价是肉眼可见地在上涨。

不仅是二手房均价牢牢站稳3万+，科技城板块的新房价格也已经从原先的2.8万+，成功进入3万+的行列。

目前科技城板块内在售新房已经不多，待这一批新房去化后，或许板块内的二手房价又会有新的突破。

吴江太湖新城

区域豪宅聚集地

板块最高成交单价：95736元/㎡

板块成交均价：18025元/㎡

最后想聊聊的板块是吴江太湖新城。

同样是四大新城之一，吴江太湖新城的二手房成交均价并没有破3万+，但板块内的千万级豪宅成交却很多。

这个成交均价看起来并不起眼的吴江太新，实际上早已是吴江高端改善的集中地。

早在两年前，我们就曾写过一篇吴江太新破千万的文章，当时吴江太湖新城只是二手房挂牌价超过千万的很多，但千万成交的不算多。 相关阅读：

而如今吴中太湖新城二手房的千万级成交已经不再稀奇，甚至已经开始向单价10万+发起冲刺。

就在前几天，吴江太湖新城成交一套别墅，成交总价高达4180万元，单价已经高达9.5万+，逼近园区豪宅成交单价。

据链家显示，目前吴江太湖新城二手房成交总价在千万以上的，共有10套，其中今年成交的就有3套。

这3套房源都是别墅项目，成交单价在4-5万+/㎡，也已经超过部分园区板块的二手房均价。

由于吴江太湖新城的发展较早，所以板块内的二手房很多。

从苏州链家网上的数据来看，吴江太湖新城目前共有5214套二手房源挂牌，是吴中太湖新城二手房挂牌数量的十倍不止。

大概也正是因为吴江太湖新城板块内二手房多，把板块成交均价拉低，只有2万+。

而吴中太湖新城板块发展相对较晚，板块内二手房没那么多，且多以次新房为主， 所以板块挂牌均价相差不大，达到3万+。

目前吴江太湖新城板块内的新房多以低密改善为主，均价都在3万+，相较于板块内的低密改善二手房来说，这些新房倒存在一定的倒挂空间，基本上都能热销。

最后，苏州二手房房价格局整体应该与大家想象中的差不多。

园区的二手房成交价依然占据金字塔顶端， 随后是姑苏区、新区；

接着是吴中区、相城区，最后是吴江区。

虽然目前还没有出现成交均价10万+的板块，但谁又能说得准以后不会有呢。

毕竟，苏州的豪宅市场一直不缺购买力。 ▋

是的，苏州真有好房即将进入下一新阶段——「City好房」

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编辑：张小果｜主编：Miao

出品：City好房

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